🏘️ WG- & Zimmer-Mietvertrag – gratis Vorlage (Schweiz)

WG gründen in der Schweiz: die drei Rechtsmodelle im Überblick

Wer in der Schweiz eine WG gründen möchte, trifft mit der Wahl der Vertragskonstruktion eine Entscheidung mit weitreichenden Folgen. Das Mietrecht in Art. 253 ff. OR kennt keinen eigenen Vertragstyp «Wohngemeinschaft»; jede WG muss deshalb auf eines von drei bewährten Rechtsmodellen zurückgreifen. Welche Variante passt, hängt von der Haltung des Vermieters, der geplanten Dauer der WG und der erwarteten Fluktuation der Mitbewohnerinnen und Mitbewohner ab.

Beim ersten Modell unterzeichnen alle Mitglieder gemeinsam den Hauptmietvertrag und werden gleichberechtigte Mieter mit solidarischer Haftung. Beim zweiten Modell mietet eine Person die Wohnung allein und vermietet die einzelnen WG-Zimmer per Untermiete nach Art. 262 OR weiter. Beim dritten Modell schliesst der Vermieter mit jeder Bewohnerin einen separaten Einzelmietvertrag über ein Zimmer mit Mitbenutzung der Gemeinschaftsräume ab.

Keines der Modelle ist per se besser: Der gemeinsame Vertrag verschafft allen die volle Mieterstellung, bindet die Gruppe aber stark aneinander; die Untermiete ist flexibel, konzentriert jedoch Risiko und Verantwortung beim Hauptmieter; Einzelverträge entkoppeln die Bewohner rechtlich, geben dem Vermieter aber die Kontrolle über die Zimmerbelegung. Eine gute WG Mietvertrag Vorlage bildet deshalb alle drei Varianten ab und wird durch einen internen Wohngemeinschaft-Vertrag ergänzt, der das Zusammenleben im Detail regelt.

Modell 1 – Gemeinsamer Mietvertrag: Solidarhaftung und gemeinsame Kündigung

Unterschreiben alle WG-Mitglieder denselben Mietvertrag, entsteht im Regelfall eine solidarische Haftung im Sinne von Art. 143 ff. OR: Der Vermieter kann von jeder einzelnen Person den gesamten Mietzins verlangen, nicht nur deren rechnerischen Anteil. Zahlt ein Mitglied seinen Teil nicht, müssen die übrigen einspringen und können den Betrag anschliessend intern zurückfordern – gegenüber dem Vermieter hilft der Hinweis auf die interne Aufteilung nichts.

Diese Solidarhaftung ist der Preis für die starke Stellung: Alle Mitmieter geniessen den vollen mietrechtlichen Schutz, niemand kann von den anderen aus der Wohnung gedrängt werden, und der Vermieter muss Kündigungen an alle Mieter richten. Wer gemeinsam mietet, sollte sich der finanziellen Verflechtung aber bewusst sein und die Bonität künftiger Mitbewohner ernsthaft prüfen.

Auch die Kündigung funktioniert nur gemeinsam: Der Vertrag kann grundsätzlich nur von allen Mietern zusammen nach den Fristen und Terminen von Art. 266 ff. OR beendet werden. Ein einzelnes Mitglied kann nicht für sich allein kündigen; es bleibt bis zu einer Vertragsänderung gebunden. Wer aussteigen will, braucht die Mitwirkung der übrigen WG und die Zustimmung des Vermieters zu einer Vertragsanpassung, mit der die ausscheidende Person entlassen und allenfalls eine Nachfolgerin aufgenommen wird.

Modell 2 – Hauptmieterin mit Untermiete nach Art. 262 OR

Beim zweiten Modell steht nur eine Person im Hauptmietvertrag und vermietet die übrigen WG-Zimmer unter. Art. 262 OR erlaubt die Untermiete ausdrücklich, verlangt aber die Zustimmung des Vermieters. Diese sollte vor dem Einzug der Untermieter schriftlich eingeholt werden; wer ohne Zustimmung untervermietet, riskiert im Extremfall die Kündigung des Hauptmietverhältnisses.

Der Vermieter darf die Zustimmung nur aus drei gesetzlich definierten Gründen verweigern: wenn die Hauptmieterin die Bedingungen der Untermiete nicht bekannt gibt, wenn diese Bedingungen im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder wenn ihm aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen. Ein pauschales «Ich will keine WG» genügt nicht – die WG-Nutzung an sich ist kein Verweigerungsgrund.

Missbräuchlich ist insbesondere ein übersetzter Untermietzins: Die Hauptmieterin darf mit der Untermiete grundsätzlich keinen Gewinn erzielen. Der Zimmerzins muss sich am anteiligen Hauptmietzins orientieren; ein Zuschlag ist nur gerechtfertigt, wenn er echte Zusatzleistungen abgilt, etwa Möblierung, Reinigung oder mitvermietete Geräte. Die Kalkulation gehört transparent in den Untermietvertrag.

Zu beachten ist die Doppelrolle der Hauptmieterin: Gegenüber dem Vermieter haftet sie allein für den ganzen Mietzins und für das Verhalten ihrer Untermieter, gegenüber diesen ist sie selbst Vermieterin mit allen Pflichten. Endet das Hauptmietverhältnis, verlieren auch die Untermietverträge ihre Grundlage – ein Risiko, über das Untermieter fairerweise aufgeklärt werden sollten.

Modell 3 – Einzelmietverträge direkt mit dem Vermieter

Beim dritten Modell schliesst der Vermieter mit jeder Bewohnerin einen eigenen Mietvertrag über ein bestimmtes Zimmer ab, verbunden mit dem Recht zur Mitbenutzung von Küche, Bad und übrigen Gemeinschaftsräumen. Jedes Mietverhältnis ist rechtlich selbständig: Jede Person zahlt nur ihren eigenen Mietzins, haftet nicht für die anderen und kann unabhängig kündigen.

Der grosse Vorteil ist die Entkoppelung: Weder Solidarhaftung noch Untermietkonstruktion belasten das Verhältnis unter den Bewohnern. Dem stehen gewichtige Nachteile gegenüber. Die WG verliert die Kontrolle über ihre Zusammensetzung, denn frei werdende Zimmer vergibt der Vermieter – ein Vorschlagsrecht der verbleibenden Bewohner sollte deshalb ausdrücklich vereinbart werden. Zudem müssen Nebenkosten und Verantwortlichkeiten für Gemeinschaftsräume sauber je Vertrag abgegrenzt sein.

In der Praxis ist dieses Modell bei klassischen Familienwohnungen selten, bei gezielter Zimmervermietung dagegen verbreitet. Wer als Eigentümerin ein WG Zimmer vermieten will, fährt mit Einzelverträgen meist am besten: Sie erlauben individuelle Konditionen je Zimmer, klare Kündigungsverhältnisse und eine geordnete Neuvermietung, ohne dass die übrigen Verträge berührt werden.

Der interne WG-Vertrag: warum er neben dem Mietvertrag nötig ist

Der Mietvertrag – egal in welchem Modell – regelt nur das Aussenverhältnis zum Vermieter. Wie die Bewohner untereinander Kosten teilen, wer welches Zimmer bewohnt, wie ein Auszug abläuft und was bei Konflikten gilt, steht dort nicht. Ohne Regelung bildet eine WG im Innenverhältnis häufig eine einfache Gesellschaft nach Art. 530 ff. OR – mit gesetzlichen Auffangregeln, die kaum je den Vorstellungen der Beteiligten entsprechen, etwa Einstimmigkeit für viele Beschlüsse.

Genau diese Lücke schliesst der interne WG-Vertrag. Er hält fest, wer welchen Anteil an Mietzins und Nebenkosten trägt, wem welcher Teil der Kaution gehört, wie Nachfolgerinnen bestimmt werden, welche Kündigungsfristen intern gelten und nach welchem Verfahren ein Mitglied die WG verlassen muss. Er ist das Gegenstück zum Mietvertrag: Aussen der Vermieter, innen die Gemeinschaft.

Der interne Vertrag ist in allen drei Modellen sinnvoll. Bei der Solidarhaftung sichert er den Rückgriff auf säumige Mitglieder ab, bei der Untermiete ergänzt er die einzelnen Untermietverträge um gemeinschaftliche Regeln, und selbst bei Einzelmietverträgen ordnet er Putzplan, gemeinsame Anschaffungen und Kasse. Als schriftliches Dokument mit Unterschrift aller Mitglieder hat er zudem eine wichtige Beweisfunktion, wenn es später doch zum Streit kommt.

Kosten fair aufteilen: Mietzins, Nebenkosten und gemeinsame Anschaffungen

Die einfachste Aufteilung des Mietzinses – gleiche Teile für alle – ist selten die fairste. Bewährt hat sich ein Schlüssel nach Zimmergrösse: Die Fläche der privaten Zimmer wird ins Verhältnis gesetzt, die Gemeinschaftsflächen werden zu gleichen Teilen getragen. Qualitative Unterschiede wie Balkon, eigenes Lavabo oder Strassenlärm lassen sich mit Zu- und Abschlägen abbilden. Entscheidend ist, dass der Schlüssel im WG-Vertrag steht und von allen akzeptiert ist.

Bei den übrigen Kosten gilt: Nebenkosten gemäss Mietvertrag, Strom, Internet und die Serafe-Abgabe werden meist pro Kopf geteilt, weil der Verbrauch kaum einem Zimmer zugeordnet werden kann. Für Verbrauchsmaterial wie Putzmittel, WC-Papier oder Grundnahrungsmittel führt eine gemeinsame Kasse mit festem Monatsbeitrag zu weniger Diskussionen als spontanes Abrechnen; Apps oder eine simple Tabelle schaffen Transparenz.

Sorgfalt verdienen gemeinsame Anschaffungen wie Sofa, Waschmaschine oder Geschirr. Der WG-Vertrag sollte eine Inventarliste enthalten, aus der hervorgeht, was Gemeinschaftseigentum ist, was einer einzelnen Person gehört und was beim Auszug geschieht: Übernahme durch die Verbleibenden zum Zeitwert, Verkauf oder Mitnahme. Ohne solche Regeln wird die Auflösung der WG regelmässig zur Zerreissprobe.

Kaution in der WG: Art. 257e OR und interne Anteile

Für die Mietkaution gilt Art. 257e OR: Bei Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen, und er muss den Betrag auf ein Sparkonto oder Depot bei einer Bank hinterlegen, das auf den Namen der Mieterschaft lautet. Eine Barzahlung an den Vermieter ohne Sperrkonto entspricht nicht der gesetzlichen Ordnung und sollte nie akzeptiert werden. Die Bank gibt das Geld nur mit Zustimmung beider Parteien, aufgrund eines rechtskräftigen Urteils oder nach Ablauf der gesetzlichen Frist nach Mietende frei.

In der WG kommt die interne Dimension dazu: Auf dem Kautionskonto stehen alle Einzahlenden gemeinsam, die Bank kennt aber keine internen Quoten. Der WG-Vertrag sollte deshalb genau festhalten, wer wie viel eingezahlt hat, damit bei der Rückzahlung – oft Jahre später – kein Streit über die Anteile entsteht.

Heikel ist der Bewohnerwechsel: Die Bank zahlt einzelne Anteile während laufendem Mietverhältnis nicht aus. In der Praxis erstattet deshalb die nachrückende Person der ausziehenden deren Kautionsanteil direkt und tritt intern in deren Rechte ein. Sinnvoll ist ein schriftlicher Vorbehalt für Schäden: Wer den Anteil übernimmt, sollte das Zimmer mit Protokoll übernehmen, damit sie nicht später für Schäden der Vorgängerin einstehen muss, wenn der Vermieter am Ende Abzüge von der Kaution geltend macht.

Ein- und Auszug von Mitbewohnern: Nachfolge sauber regeln

Der Wechsel von Mitbewohnern ist der häufigste Konfliktherd jeder WG – und der wichtigste Grund, die Nachfolge vertraglich zu regeln. Der WG-Vertrag sollte eine interne Kündigungsfrist vorsehen, ein Vorschlagsrecht der ausziehenden Person für die Nachfolge sowie ein Vetorecht der verbleibenden Mitglieder. Bei der Untermiete entscheidet formal die Hauptmieterin, beim gemeinsamen Mietvertrag braucht die Aufnahme neuer Mitmieter die Mitwirkung des Vermieters.

Für das Zimmer selbst empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, wie es das Mietrecht bei der Rückgabe der Mietsache nach Art. 267 OR kennt: Zustand des Zimmers, bestehende Mängel, Zählerstände soweit relevant, übernommene Möbel – alles mit Datum, Fotos und Unterschriften. Das Protokoll schützt beide Seiten: Die Ausziehende dokumentiert, was sie nicht zu verantworten hat, die Einziehende, was sie vorgefunden hat.

Schliesslich müssen die Verträge nachgeführt werden. Beim gemeinsamen Mietvertrag geschieht das über einen schriftlichen Nachtrag, mit dem der Vermieter die ausscheidende Person entlässt und die neue aufnimmt – erst damit endet die Solidarhaftung der Ausziehenden. Beim Untermietmodell wird der alte Untermietvertrag beendet und ein neuer abgeschlossen; der Vermieter ist über den Wechsel zu informieren. Wer nur den Schlüssel übergibt und die Papiere vergisst, bleibt rechtlich in der Pflicht.

Alltag regeln: Putzplan, Ruhezeiten, Gäste und Haustiere

Die meisten WG-Konflikte drehen sich nicht um Geld, sondern um den Alltag. Ein Putzplan mit klar zugewiesenen Bereichen und rotierendem Turnus gehört deshalb in jeden Wohngemeinschaft Vertrag – idealerweise ergänzt um eine Konsequenz bei Nichterfüllung, etwa die Pflicht, versäumte Ämtli nachzuholen, oder einen Beitrag an eine gemeinsame Reinigung.

Auch Ruhezeiten und Gäste verdienen eine Regelung. Sinnvoll sind Nachtruhezeiten in Anlehnung an die Hausordnung der Liegenschaft sowie eine Absprachepflicht für Partys. Bei Gästen bewährt sich eine grosszügige Grundhaltung mit klarer Grenze: Ab einer bestimmten Aufenthaltsdauer pro Monat gilt ein Gast als Dauergast und beteiligt sich an Nebenkosten – oder braucht die Zustimmung aller, faktisch einzuziehen ist keine Option.

Haustiere sind doppelt zu prüfen: Zuerst muss der Hauptmietvertrag sie überhaupt erlauben, dann sollten alle Mitglieder zustimmen, denn Allergien und Betreuungsfragen betreffen die ganze WG. Für die gemeinsame Kasse schliesslich gehören Beitragshöhe, Verwaltung und Einsichtsrecht in den Vertrag, ebenso ein Entscheidmechanismus für Anschaffungen: Kleinigkeiten per Mehrheitsbeschluss, grössere Ausgaben einstimmig.

Versicherungen in der WG: Wer versichert was?

Eine Privathaftpflichtversicherung ist für jedes WG-Mitglied dringend zu empfehlen. Sie deckt insbesondere Mieterschäden – vom Rotweinfleck im Parkett bis zum Glasbruch – und schützt damit genau dort, wo der Vermieter am Ende des Mietverhältnisses Forderungen stellt. Da beim gemeinsamen Mietvertrag alle solidarisch haften, liegt es im Interesse jedes Einzelnen, dass wirklich alle Mitglieder versichert sind; der WG-Vertrag kann den Abschluss zur Pflicht machen.

Beim Hausrat versichert jede Person ihre eigenen Sachen selbst; die Versicherungssumme muss den tatsächlichen Wert von Kleidern, Elektronik und Möbeln decken, sonst droht bei einem Schadenfall eine Kürzung wegen Unterversicherung. Einige Versicherer bieten spezielle WG-Lösungen oder Policen für Paare und Haushalte an – bei gemeinsamen Policen ist aber genau zu klären, was beim Auszug einer Person geschieht und wer Versicherungsnehmerin bleibt.

Offen bleibt oft das Gemeinschaftseigentum: das zusammen gekaufte Sofa, die geteilte Kaffeemaschine. Am einfachsten ist, wenn eine Person diese Gegenstände über ihre Hausratpolice mitversichert und dies samt Werten in der Inventarliste des WG-Vertrags vermerkt wird. So ist im Schadenfall klar, wer den Anspruch geltend macht und wie die Entschädigung intern aufgeteilt wird.

Schritt für Schritt: die WG-Vertrag-Vorlage ausfüllen

Erster Schritt ist die Wahl des Rechtsmodells, denn sie bestimmt, welche Dokumente nötig sind: gemeinsamer Mietvertrag plus interner WG-Vertrag, Untermietverträge plus Zustimmung des Vermieters oder Einzelmietverträge. Danach werden die Parteien vollständig erfasst – alle Mitglieder mit Namen, Adresse und Kontaktdaten – und das Mietobjekt präzis beschrieben: Wohnung, zugewiesenes Zimmer mit Grösse, mitbenutzte Räume, Keller- und Estrichanteile.

Im zweiten Block folgen die Zahlen: Gesamtmietzins und interne Anteile gemäss Verteilschlüssel, Nebenkosten mit Abrechnungsmodus, Beiträge an die gemeinsame Kasse, Kautionshöhe samt interner Aufteilung und Kontoangaben sowie Zahlungstermine. Beim Untermietmodell gehört die transparente Herleitung des Zimmerzinses aus dem Hauptmietzins in den Vertrag, um jeden Verdacht eines missbräuchlichen Aufschlags auszuräumen.

Der dritte Block regelt Beginn und Beendigung: Einzugsdatum, interne Kündigungsfristen und -termine, Nachfolgeverfahren und Übergabeprotokoll. Es folgen die Alltagsregeln von Putzplan bis Gästen. Zum Schluss unterschreiben alle Mitglieder jede Ausfertigung, jede Person erhält ein Exemplar, und die schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Untermiete oder WG-Nutzung wird als Beilage angeheftet. Eine sorgfältig ausgefüllte Vorlage ersetzt keine Beratung im Konfliktfall, verhindert aber die meisten Konflikte von vornherein.

Sonderfälle: Paare, möblierte Zimmer, Konflikte und Auflösung

Zieht ein Paar in ein WG-Zimmer, stellen sich besondere Fragen: Zahlen zwei Personen mehr, weil sie Bad, Küche und Nebenkosten stärker beanspruchen? Üblich ist ein Zuschlag auf den Zimmeranteil und eine Pro-Kopf-Teilung der Nebenkosten. Beide Partner sollten den WG-Vertrag beziehungsweise Untermietvertrag unterschreiben, damit bei einer Trennung klar ist, wer bleiben darf und wer für den Zins haftet.

Möblierte WG-Zimmer verlangen ein detailliertes Inventar mit Zustandsangaben und Werten, das dem Vertrag beiliegt. Zu beachten ist die kürzere gesetzliche Kündigungsfrist: Für die Miete von möblierten Zimmern sieht das Gesetz innerhalb von Art. 266 ff. OR eine Frist von zwei Wochen auf Ende einer einmonatigen Mietdauer vor – untervermietete möblierte Zimmer sind damit deutlich flexibler kündbar als ganze Wohnungen.

Beim Streit um den Ausschluss eines Mitglieds zeigt sich der Wert klarer Verträge: Mitbewohner können niemanden eigenmächtig vor die Tür setzen. Beim gemeinsamen Mietvertrag bleibt die unerwünschte Person Mieterin, bis der Vertrag angepasst wird; realistisch sind Verhandlung, Mediation oder als letzter Ausweg die gemeinsame Kündigung. Beim Untermietmodell kann die Hauptmieterin den Untermietvertrag unter Einhaltung der Fristen ordentlich kündigen. Der WG-Vertrag sollte für solche Fälle ein faires Verfahren mit Abmahnung und Fristen vorsehen.

Für die vollständige Auflösung gilt: gemeinsame, von allen Mietern unterzeichnete schriftliche Kündigung an den Vermieter, Wohnungsabgabe mit Rückgabeprotokoll, Schlussabrechnung der Nebenkosten und der gemeinsamen Kasse, Verteilung des Inventars nach den Regeln des WG-Vertrags und zuletzt die Freigabe der Kaution nach Art. 257e OR mit interner Aufteilung gemäss den dokumentierten Anteilen.

Häufige Fehler und Praxis-Tipps für die WG

Der häufigste Fehler ist, gar keinen internen Vertrag zu schliessen: Solange alle sich verstehen, scheint er unnötig – gebraucht wird er genau dann, wenn das nicht mehr der Fall ist. Ebenso riskant ist die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters nach Art. 262 OR und der übersetzte Untermietzins, der Untermietern einen Rückforderungsanspruch verschaffen und das Hauptmietverhältnis gefährden kann.

Weitere Klassiker: Kautionsanteile ohne Quittung bar übergeben statt sauber zu dokumentieren; Zimmer ohne Übergabeprotokoll wechseln, sodass am Ende niemand Schäden zuordnen kann; und der Auszug ohne Vertragsanpassung – wer beim gemeinsamen Mietvertrag einfach auszieht, bleibt wegen der Solidarhaftung nach Art. 143 ff. OR weiterhin für den gesamten Mietzins haftbar, unter Umständen über Jahre.

Die wichtigsten Tipps zum Schluss: Alles Schriftliche vor dem Einzug erledigen, nicht erst beim ersten Konflikt. Den Verteilschlüssel jährlich überprüfen, besonders nach Mietzinsänderungen. Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters gemeinsam kontrollieren und intern nachvollziehbar umlegen. Und bei jedem Wechsel die Trias beachten: Vertrag anpassen, Protokoll erstellen, Kautionsanteil regeln. Wer die kostenlose Vorlage konsequent nutzt und an die eigene Situation anpasst, hat für ein entspanntes Zusammenleben die beste Grundlage gelegt.