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🔑 Mietvertrag Wohnung – gratis Vorlage (Schweiz)
Wohnung oder Zimmer rechtssicher vermieten: Kostenlose Mietvertrags-Vorlage für die Schweiz – mit Mietobjekt, Mietbeginn, Kündigungsfristen, Netto-Mietzins plus Nebenkosten und Kaution (max. 3 Monatsmieten). Ausfüllen, als PDF speichern, unterschreiben.
Das enthält die Vorlage
- Angaben zu Vermieter:in und Mieter:in
- Mietobjekt (Wohnung, Zimmer, Nebenräume)
- Mietbeginn, Mindestdauer und Kündigungsfristen
- Netto-Mietzins + Nebenkosten (Akonto/pauschal)
- Kaution (max. 3 Monatsmieten, Mietkautionskonto)
- Bestimmungen zu Untermiete, Hausordnung und Rückgabe
Warum sich ein schriftlicher Mietvertrag für Wohnungen lohnt
Ein Mietvertrag für eine Wohnung ist in der Schweiz grundsätzlich formfrei gültig – auch eine mündliche Abrede oder ein per Handschlag besiegeltes Mietverhältnis bindet die Parteien. In der Praxis ist die Schriftform trotzdem der einzige verantwortungsvolle Weg. Wer eine Wohnung vermietet oder mietet, legt mit einem sauber ausgefüllten Vertrag fest, was gilt, bevor es zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Eine gute Mietvertrag Wohnung Vorlage nimmt beiden Seiten die Unsicherheit ab und sorgt dafür, dass Mietzins, Nebenkosten, Kündigungsfristen und Zustand des Objekts von Anfang an unmissverständlich dokumentiert sind.
Der zentrale Vorteil eines schriftlichen Wohnungsmietvertrags ist die Beweissicherung. Kommt es später zum Streit über die vereinbarte Miete, über eine zugesagte Renovation oder über die Frage, ob die Waschmaschine mitvermietet wurde, entscheidet im Zweifel, was belegbar ist. Ohne Dokument steht Aussage gegen Aussage, und die Schlichtungsbehörde oder das Mietgericht muss mühsam rekonstruieren, was die Parteien wollten. Ein Muster, das alle wesentlichen Punkte abfragt, verhindert genau diese Lücken.
Ein weiterer Grund ist die gesetzliche Struktur des schweizerischen Mietrechts. Zahlreiche zwingende Schutzvorschriften gelten unabhängig davon, was im Vertrag steht – zum Beispiel beim Kündigungsschutz oder bei der Höhe der Kaution. Ein schriftlicher Vertrag zwingt dazu, diese Punkte bewusst zu regeln, statt sie dem Zufall zu überlassen. Gleichzeitig macht er sichtbar, wo die Vertragsfreiheit endet und das Gesetz beginnt, was gerade für private Vermieterinnen und Vermieter ohne Verwaltung wertvoll ist.
Schliesslich erleichtert ein durchdachter Vertrag den gesamten Ablauf des Mietverhältnisses: von der Übergabe über die jährliche Nebenkostenabrechnung bis zur Rückgabe. Wer die Vorlage einmal korrekt ausfüllt, hat ein Referenzdokument, auf das sich beide Seiten über Jahre berufen können. Diese Berechenbarkeit ist der eigentliche Wert – nicht das Papier an sich, sondern die Klarheit, die es schafft.
Der rechtliche Rahmen: Miete nach Art. 253 ff. OR
Das schweizerische Mietrecht ist im Obligationenrecht geregelt, konkret in den Artikeln 253 ff. OR. Art. 253 OR definiert die Miete als Vertrag, durch den der Vermieter sich verpflichtet, dem Mieter eine Sache zum Gebrauch zu überlassen, und der Mieter sich verpflichtet, dafür einen Mietzins zu bezahlen. Aus dieser knappen Definition ergeben sich die beiden Kernpflichten: Gebrauchsüberlassung auf der einen, Zinszahlung auf der anderen Seite. Alles Weitere – Nebenkosten, Unterhalt, Kündigung – baut auf diesem Grundgerüst auf.
Für Wohnräume enthält das Gesetz zusätzliche Schutzbestimmungen, weil die Wohnung ein besonders schützenswertes Gut ist. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Mieter typischerweise die schwächere Partei ist, und hat deshalb einen Katalog von zwingenden Normen geschaffen. Zwingend bedeutet: Von diesen Regeln kann nicht oder nur zugunsten des Mieters abgewichen werden. Eine Klausel im Vertrag, die dem Mieter etwa den Kündigungsschutz nimmt, ist ungültig, auch wenn beide unterschrieben haben.
Daneben gibt es dispositives Recht, also Regeln, die nur gelten, soweit die Parteien nichts anderes vereinbaren. Hier greift die Vertragsfreiheit: Die Parteien können den Zahlungstermin, die Ausgestaltung der Nebenkosten oder die Nutzung der Nebenräume individuell festlegen. Eine gute Vorlage unterscheidet erkennbar zwischen den Feldern, die frei gestaltbar sind, und den Punkten, bei denen das Gesetz Grenzen setzt.
Wichtig ist auch das Zusammenspiel mit der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG), welche das OR präzisiert – etwa bei der Frage, welche Nebenkosten überhaupt separat verrechnet werden dürfen. Ein Wohnungsmietvertrag bewegt sich also immer in einem Gefüge aus OR, VMWG und teilweise kantonalem Recht. Wer die Vorlage nutzt, muss diese Ebenen nicht auswendig kennen, sollte aber wissen, dass hinter jedem Feld eine gesetzliche Logik steht.
Parteien und Mietobjekt genau bezeichnen
Der erste inhaltliche Block jedes Mietvertrags identifiziert die Parteien. Vermieter und Mieter sind mit vollständigem Namen, Adresse und – bei natürlichen Personen sinnvollerweise – Geburtsdatum aufzuführen. Vermietet eine Gesellschaft, gehören Firma, Rechtsform und Sitz in den Vertrag. Sollen mehrere Personen gemeinsam mieten, etwa ein Paar oder eine Wohngemeinschaft, müssen alle namentlich als Mieter erscheinen, denn nur wer unterschreibt, wird Vertragspartei mit allen Rechten und Pflichten.
Ebenso präzise ist das Mietobjekt zu umschreiben. Dazu gehört die genaue Adresse mit Strasse, Hausnummer, Postleitzahl und Ort, ergänzt um Stockwerk und – wo vorhanden – die Wohnungsnummer. Die Anzahl Zimmer, die Wohnfläche in Quadratmetern sowie die Lage im Gebäude schaffen Klarheit darüber, was genau überlassen wird. Gerade bei grösseren Liegenschaften mit mehreren identisch geschnittenen Wohnungen verhindert diese Genauigkeit spätere Verwechslungen.
Zum Mietobjekt zählen häufig auch Nebenräume und Anlagen, die mitvermietet werden: Keller, Estrich, Waschküche, Velo- oder Kinderwagenraum, ein Gartenanteil, ein Balkon oder eine Terrasse. Auch ein Autoeinstellplatz oder Aussenparkplatz gehört genannt, idealerweise mit Angabe, ob er im Mietzins inbegriffen ist oder separat verrechnet wird. Jeder dieser Bestandteile sollte im Vertrag ausdrücklich aufgeführt sein, sonst entsteht Streit darüber, ob er zum Mietverhältnis gehört.
Ergänzend empfiehlt sich, den Zustand und die Ausstattung festzuhalten: mitvermietete Geräte wie Geschirrspüler, Backofen oder Waschmaschine, der Bodenbelag, allfällige Einbauschränke. Was zur Wohnung gehört, sollte klar sein, bevor der erste Schlüssel übergeben wird. Diese Beschreibung bildet die Grundlage für das spätere Übergabeprotokoll und dafür, welche normale Abnutzung bei der Rückgabe akzeptiert werden muss.
Mietzins, Nebenkosten und Zahlungstermin
Der Mietzins ist das Herzstück des Vertrags. Er ist als konkreter Frankenbetrag pro Monat anzugeben, und es muss klar sein, was er umfasst. Üblich ist die Aufteilung in Netto-Mietzins für die reine Gebrauchsüberlassung und die Nebenkosten für Leistungen wie Heizung, Warmwasser oder Hauswartung. Nur wenn diese Trennung im Vertrag ausdrücklich vorgenommen wird, dürfen Nebenkosten überhaupt zusätzlich zum Mietzins verlangt werden – sonst gelten sie nach dem Gesetz als im Mietzins inbegriffen.
Bei den Nebenkosten unterscheidet das Gesetz zwei Modelle. Nach Art. 257a und 257b OR sind Nebenkosten das Entgelt für Leistungen, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen. Beim Akonto-Modell zahlt der Mieter monatliche Vorauszahlungen, und einmal jährlich wird über die tatsächlichen Kosten abgerechnet; ein Überschuss wird zurückerstattet, ein Fehlbetrag nachgefordert. Beim Pauschal-Modell wird ein fester Betrag vereinbart, der unabhängig vom effektiven Verbrauch gilt und nicht abgerechnet wird. Der Vertrag muss klar sagen, welches Modell gilt und welche Positionen erfasst sind.
Nur ausdrücklich vereinbarte Nebenkosten dürfen verrechnet werden, und sie müssen tatsächlich Betriebskosten sein – nicht etwa wertvermehrende Investitionen oder Verwaltungskosten, die dem Vermieter obliegen. Typische Positionen sind Heizung, Warmwasser, Kaltwasser und Abwasser, Kehricht, Allgemeinstrom, Hauswartung, Service von Anlagen sowie Kabelanschluss. Beim Akonto-Modell hat der Mieter zudem das Recht, in die Abrechnungsbelege Einsicht zu nehmen, was Transparenz sichert.
Zum Zahlungsteil gehört schliesslich der Zahlungstermin. Vereinbart wird üblicherweise die monatliche Vorauszahlung, zahlbar auf Beginn des Monats. Der Vertrag hält fest, auf welches Konto und bis zu welchem Datum gezahlt wird. Diese Präzision ist mehr als eine Formalität: Zahlt der Mieter trotz Mahnung und Fristansetzung nicht, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des Gesetzes ausserordentlich kündigen, weshalb Fälligkeit und Verzug sauber definiert sein müssen.
Kaution und Mietzinsdepot nach Art. 257e OR
Die Kaution – auch Mietzinsdepot genannt – ist eine Sicherheit für den Vermieter für den Fall, dass der Mieter seinen Pflichten nicht nachkommt, etwa bei Mietzinsausständen oder Schäden. Art. 257e OR regelt sie zwingend. Bei Wohnräumen darf die Sicherheit höchstens drei Monatsmietzinse betragen. Diese Obergrenze ist absolut: Eine Klausel, die eine höhere Kaution verlangt, ist im überschiessenden Teil ungültig, selbst wenn der Mieter zugestimmt hat.
Das Gesetz schreibt zudem vor, wie die Kaution zu verwahren ist. Leistet der Mieter Geld als Sicherheit, muss der Vermieter dieses bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegen, das auf den Namen des Mieters lautet. Dieses sogenannte Sperr- oder Mietkautionskonto sorgt dafür, dass das Geld nicht ins Vermögen des Vermieters fliesst und im Fall dessen Konkurses geschützt bleibt. Der Zins fällt dem Mieter zu. Der Vermieter darf nicht einfach eigenmächtig über das Konto verfügen.
Für die Freigabe gilt eine klare Regel: Die Bank gibt die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien heraus – oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein Gerichtsurteil. Hat der Vermieter innert eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegen den Mieter geltend gemacht, kann dieser von der Bank die Rückgabe verlangen. Diese Frist schützt den Mieter davor, dass sein Geld unbegrenzt blockiert bleibt.
Im Vertrag ist die Höhe der Kaution in Franken festzuhalten, ebenso, dass sie auf ein Mieterkautionskonto einbezahlt wird. Alternativen wie eine Mietkautionsversicherung sind verbreitet, sollten aber bewusst gewählt werden, weil dabei laufende Prämien anfallen, die – anders als das hinterlegte Geld – nicht zurückkommen. Wer die Vorlage nutzt, sollte diesen Punkt sorgfältig ausfüllen, denn Fehler bei der Kaution gehören zu den häufigsten Streitthemen am Ende eines Mietverhältnisses.
Mietbeginn, Mietdauer, Kündigungsfristen und -termine
Der Vertrag hält fest, wann das Mietverhältnis beginnt und ob es befristet oder unbefristet ist. Beim unbefristeten Vertrag läuft das Verhältnis, bis eine Partei ordentlich kündigt. Beim befristeten Vertrag endet es ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Diese Grundsatzentscheidung prägt das ganze Verhältnis, weshalb sie klar getroffen werden muss – ein unklares Nebeneinander von Befristung und Kündigungsklausel führt regelmässig zu Auslegungsstreit.
Für die ordentliche Kündigung gelten die Art. 266 ff. OR. Fehlt eine abweichende Vereinbarung oder ein Ortsgebrauch, können Wohnräume mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin gekündigt werden. Vertrag und Ortsgebrauch können längere Fristen und feste Termine vorsehen. Häufig sind ortsübliche Kündigungstermine, an denen gekündigt werden kann; ausgenommen ist oft ein Datum wie Weihnachten. Der Vertrag sollte Frist und zulässige Termine ausdrücklich benennen, damit beide Seiten wissen, wann sie aussteigen können.
Bei der Form ist das Gesetz streng, und zwar zum Schutz des Mieters. Nach Art. 266l OR muss der Vermieter die Kündigung einer Wohnung mit einem vom Kanton genehmigten Formular vornehmen, das den Mieter über seine Rechte aufklärt. Art. 266n OR verlangt zudem, dass die Kündigung einer Familienwohnung dem Mieter und seinem Ehegatten oder eingetragenen Partner getrennt zugestellt wird. Eine Kündigung des Vermieters, die diese Formvorschriften verletzt, ist nichtig – ein häufiger und folgenschwerer Fehler.
Der Mieter seinerseits kann formlos, aber sollte schriftlich und nachweisbar kündigen; für ihn gilt die Formularpflicht nicht. Bei gemeinsam gemieteten Familienwohnungen braucht es allerdings die Zustimmung beider Ehegatten. Zu beachten ist ferner die Möglichkeit, das Mietobjekt vorzeitig zurückzugeben, indem ein zumutbarer Nachmieter gestellt wird, der bereit und fähig ist, den Vertrag zu übernehmen. Diese Mechanismen sollte die Vorlage zumindest erwähnen, damit beide Parteien ihre Optionen kennen.
Anfangsmietzins und Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen
Der bei Vertragsbeginn vereinbarte Betrag – der Anfangsmietzins – unterliegt einem besonderen Schutz. Die Art. 269 ff. OR verbieten missbräuchliche Mietzinse. Missbräuchlich ist ein Mietzins insbesondere dann, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder er auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruht. Dieser Schutz erlaubt es dem Mieter, unter Umständen auch den Anfangsmietzins anzufechten, nicht nur spätere Erhöhungen.
In mehreren Kantonen besteht eine Formularpflicht für den Anfangsmietzins. Wo Wohnungsnot herrscht und der Kanton dies vorschreibt, muss der Vermieter dem neuen Mieter den Anfangsmietzins auf einem amtlich genehmigten Formular mitteilen und dabei den bisherigen Mietzins des Vormieters sowie den Grund einer allfälligen Erhöhung angeben. Dieses Instrument schafft Transparenz über Mietzinssprünge beim Mieterwechsel und ist in den betroffenen Kantonen zwingend – fehlt das Formular, kann der Mieter die Festsetzung des Anfangsmietzinses verlangen.
Für die Beurteilung, ob ein Mietzins übersetzt ist, spielen mehrere Kriterien eine Rolle: die orts- und quartierüblichen Mietzinse für vergleichbare Objekte, die Entwicklung des Referenzzinssatzes, die Teuerung sowie wertvermehrende Verbesserungen. Ein Mietzins gilt in der Regel nicht als missbräuchlich, wenn er sich im Rahmen der orts- und quartierüblichen Zinse bewegt. Diese Vergleichsmassstäbe sind der Grund, weshalb Vermieterinnen und Vermieter ihre Preisgestaltung nachvollziehbar begründen können sollten.
Für die Praxis bedeutet das: Der Anfangsmietzins sollte marktgerecht und begründbar angesetzt werden. Wer die Formularpflicht seines Kantons kennt und einhält, vermeidet Anfechtungen und die Unsicherheit, ob der vereinbarte Zins überhaupt Bestand hat. Die Vorlage sollte an dieser Stelle darauf hinweisen, dass je nach Kanton ein amtliches Formular beizulegen ist – ein Punkt, der bei privaten Vermietungen oft übersehen wird.
Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter
Das Mietverhältnis lebt von einem austarierten Bündel gegenseitiger Pflichten. Den Vermieter trifft die Pflicht, die Wohnung in einem zum vereinbarten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und darin zu erhalten. Er trägt die grösseren Unterhaltsarbeiten und muss Mängel beheben, die er zu verantworten hat. Zeigt sich während der Mietdauer ein Mangel, den der Mieter nicht selbst zu beseitigen hat, muss er ihn beheben; unterlässt er dies trotz Anzeige, stehen dem Mieter Rechte wie Mietzinsherabsetzung oder Ersatzvornahme zu.
Der Mieter schuldet im Gegenzug Sorgfalt und Rücksichtnahme. Er hat die Sache sorgfältig zu gebrauchen und auf die Hausbewohner sowie die Nachbarn Rücksicht zu nehmen. Zur Sorgfaltspflicht gehört der sogenannte kleine Unterhalt: Nach Art. 259 OR muss der Mieter Mängel, die durch kleine, für den gewöhnlichen Unterhalt erforderliche Reinigungen oder Ausbesserungen behoben werden, auf eigene Kosten beseitigen – etwa das Ersetzen eines Duschschlauchs, einer Glühbirne oder eines Dichtungsrings. Grössere Reparaturen bleiben Sache des Vermieters.
Eine zentrale Nebenpflicht des Mieters ist die Mängelanzeige. Entdeckt er einen Mangel, den er nicht selbst beheben muss, hat er ihn dem Vermieter zu melden. Unterlässt er dies, haftet er für den Schaden, der aus der verspäteten Meldung entsteht – etwa wenn ein zunächst kleines Leck über Wochen unbemerkt grössere Wasserschäden verursacht. Die Anzeige sollte nachweisbar erfolgen, damit im Streitfall belegt ist, dass und wann der Vermieter informiert wurde.
Ein häufiges Thema ist die Untervermietung. Nach Art. 262 OR darf der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn der Mieter die Bedingungen des Untermietverhältnisses nicht bekanntgibt, diese im Vergleich zum Hauptmietvertrag missbräuchlich sind oder ihm wesentliche Nachteile entstehen. Der Mieter bleibt gegenüber dem Vermieter voll verantwortlich. Diese Regelung ist gerade in Zeiten flexibler Wohnformen wichtig und sollte im Vertrag angesprochen werden.
Hausordnung, Haustiere, Rauchen und Nutzung
Neben den gesetzlichen Pflichten regeln viele Verträge das alltägliche Zusammenleben über eine Hausordnung. Sie wird häufig als Anhang zum Vertrag erklärt und dadurch verbindlich. Typische Inhalte sind Ruhezeiten, die Nutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen wie Waschküche oder Trockenraum, das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus, die Entsorgung von Abfall sowie das Verhalten in Garten und Aussenbereichen. Eine klare Hausordnung beugt Nachbarschaftskonflikten vor und gibt dem Vermieter eine Handhabe bei wiederholten Verstössen.
Das Halten von Haustieren ist ein klassischer Streitpunkt. Der Vertrag kann regeln, ob und welche Tiere gehalten werden dürfen, und die Haltung grösserer Tiere von einer Zustimmung abhängig machen. Kleintiere, die keine Immissionen verursachen und niemanden stören, sind in der Regel zulässig, während für Hunde oder andere grössere Tiere oft eine ausdrückliche Bewilligung verlangt wird. Wichtig ist, dass solche Klauseln verhältnismässig bleiben – ein pauschales, ausnahmsloses Verbot jeglicher Tierhaltung wird nicht in jedem Fall durchsetzbar sein.
Beim Rauchen gilt: In der eigenen Wohnung ist massvolles Rauchen grundsätzlich vom vertragsgemässen Gebrauch gedeckt. Führt es jedoch zu Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen – etwa vergilbte Wände oder anhaltender Geruch, der eine ausserordentliche Renovation erfordert –, kann der Mieter dafür haftbar werden. Vereinbaren die Parteien ein Rauchverbot in der Wohnung, ist dies zulässig; die Konsequenzen eines Verstosses sollten dann klar geregelt sein.
Zur Nutzung gehört auch die Zweckbestimmung. Eine Wohnung ist zum Wohnen vermietet; eine geschäftliche oder gewerbliche Nutzung, die den Charakter des Objekts oder die Belastung der Liegenschaft verändert, bedarf der Zustimmung. Ebenso sollte geregelt sein, wie viele Personen die Wohnung bewohnen dürfen und ob bauliche Veränderungen zulässig sind. Nach dem Gesetz braucht der Mieter für Erneuerungen und Änderungen an der Sache die schriftliche Zustimmung des Vermieters – ein Punkt, den die Vorlage aufgreifen sollte.
Übergabe und Rückgabe der Wohnung
Die Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses ist der Moment, in dem der Zustand der Wohnung dokumentiert wird. Ein Übergabeprotokoll, das beide Parteien unterzeichnen, hält Raum für Raum fest, in welchem Zustand sich Böden, Wände, Küche, Bad und Geräte befinden. Vorhandene Mängel und Gebrauchsspuren werden aufgelistet, idealerweise mit Fotos ergänzt. Dieses Protokoll ist die Referenz, an der sich später bemisst, welche Veränderungen während der Mietdauer entstanden sind.
Bei der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses wird die Wohnung erneut geprüft, üblicherweise anhand desselben Protokolls. Zentral ist hier die Unterscheidung zwischen normaler Abnutzung und Schäden. Normale Abnutzung ist der Verschleiss, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch über die Zeit zwangsläufig ergibt – abgenutzte Bodenbeläge, kleine Gebrauchsspuren, verblasste Farbe. Für diese normale Abnutzung haftet der Mieter nicht; sie ist mit dem Mietzins abgegolten.
Anders verhält es sich mit übermässiger Abnutzung und eigentlichen Schäden, die auf unsachgemässen Gebrauch zurückgehen: Brandlöcher, tiefe Kratzer, zerbrochene Sanitärobjekte, nicht fachgerechte Bohrungen. Für solche Schäden hat der Mieter einzustehen, wobei bei Ersatz die Lebensdauer des betroffenen Bauteils berücksichtigt wird – ein Mieter zahlt nur den Zeitwert, nicht den Neuwert einer bereits abgenutzten Einrichtung. Der Vermieter muss Mängel bei der Rückgabe sofort prüfen und dem Mieter rechtzeitig anzeigen, sonst verliert er seine Ansprüche für nicht offensichtliche Mängel.
In der Praxis empfiehlt sich, den Rückgabetermin frühzeitig zu vereinbaren und die Wohnung gereinigt und geräumt zu übergeben. Werden im Rückgabeprotokoll Mängel festgehalten, sollte klar sein, wer sie zu verantworten hat und wie sie erledigt werden. Nur so lässt sich anschliessend die Kaution zügig und einvernehmlich freigeben. Ein sorgfältiges Protokoll bei Ein- und Auszug ist damit das wirksamste Mittel gegen Streit am Ende.
Schritt für Schritt: die Vorlage richtig ausfüllen
Beginnen Sie mit den Parteien und dem Mietobjekt. Tragen Sie Vermieter und alle Mieter vollständig ein und beschreiben Sie die Wohnung präzise mit Adresse, Stockwerk, Zimmerzahl, Fläche und allen mitvermieteten Nebenräumen und Anlagen. Prüfen Sie, ob Parkplatz, Keller oder Estrich im Mietzins enthalten oder separat zu vergüten sind, und halten Sie mitvermietete Geräte ausdrücklich fest. Dieser erste Block bildet das Fundament, auf das sich alle weiteren Klauseln beziehen.
Im zweiten Schritt füllen Sie den finanziellen Teil aus: Netto-Mietzins, Nebenkosten und Zahlungstermin. Entscheiden Sie sich bewusst zwischen Akonto- und Pauschalabrechnung und listen Sie auf, welche Positionen die Nebenkosten umfassen. Legen Sie das Konto und die Fälligkeit fest. Tragen Sie anschliessend die Kaution ein und halten Sie fest, dass sie auf ein auf den Namen des Mieters lautendes Mietkautionskonto einbezahlt wird und höchstens drei Monatsmietzinse beträgt.
Im dritten Schritt regeln Sie die Dauer: Mietbeginn, unbefristet oder befristet, Kündigungsfrist und -termine. Prüfen Sie den Ortsgebrauch für die zulässigen Termine. Denken Sie daran, dass eine Kündigung des Vermieters bei Wohnungen mit dem amtlichen Formular des Kantons erfolgen muss und bei Familienwohnungen getrennt zuzustellen ist. Klären Sie zudem, ob Ihr Kanton für den Anfangsmietzins ein Formular vorschreibt, und legen Sie es gegebenenfalls bei.
Im letzten Schritt ergänzen Sie die individuellen Regelungen – Hausordnung, Haustiere, Rauchen, Nutzung, bauliche Änderungen – und bereiten das Übergabeprotokoll vor. Lesen Sie den ganzen Vertrag gemeinsam durch, klären Sie offene Punkte und unterschreiben Sie in zwei gleichlautenden Exemplaren, damit jede Partei ein Original erhält. Datieren Sie die Unterschriften. Bewahren Sie den Vertrag samt Anhängen sorgfältig auf, denn er ist über die gesamte Mietdauer die massgebende Grundlage.
Sonderfälle: Befristung, gemeinsame Miete, möbliert, Staffel- und Indexmiete
Der befristete Mietvertrag endet ohne Kündigung mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Er eignet sich, wenn von Anfang an ein festes Ende feststeht, etwa bei einem Zwischenmietverhältnis. Zu beachten ist, dass auch beim befristeten Vertrag der Schutz vor missbräuchlichen Mietzinsen und die Möglichkeit einer Erstreckung greifen können. Wird nach Ablauf stillschweigend weiter gebraucht und der Zins entgegengenommen, kann aus dem befristeten ein unbefristetes Verhältnis werden – ein Punkt, den beide Seiten kennen sollten.
Mieten mehrere Personen gemeinsam, entsteht in der Regel Solidarhaftung: Jeder Mieter haftet für den ganzen Mietzins, nicht nur für seinen Anteil. Der Vermieter kann sich also an jeden Einzelnen halten. Umgekehrt können solche Verträge in der Regel nur gemeinsam gekündigt werden, und der Auszug einer einzelnen Person entlässt diese nicht ohne Weiteres aus der Haftung. Wer in einer Wohngemeinschaft mietet, sollte deshalb intern klar regeln, wer wann austreten kann und wie ein Wechsel gegenüber dem Vermieter vollzogen wird.
Bei möblierten Wohnungen gehört ein Inventar in den Vertrag, das die überlassenen Möbel und Gegenstände auflistet und ihren Zustand festhält. Der Mietzins umfasst dann auch die Möblierung, was bei der Beurteilung der Angemessenheit zu berücksichtigen ist. Für die Rückgabe ist das Inventar die Referenz, an der gemessen wird, ob Gegenstände fehlen oder beschädigt sind – analog zum Übergabeprotokoll bei der leeren Wohnung.
Staffel- und Indexmiete sind besondere Formen der Mietzinsgestaltung. Bei der Staffelmiete wird im Voraus vereinbart, dass der Mietzins zu bestimmten Zeitpunkten um feste Frankenbeträge steigt; das Gesetz verlangt dafür einen Vertrag von mindestens dreijähriger Dauer, und die Erhöhung darf höchstens einmal pro Jahr erfolgen. Bei der Indexmiete folgt der Mietzins der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise, was ebenfalls nur unter bestimmten Voraussetzungen und bei längerer Vertragsdauer zulässig ist. Beide Modelle sollten nur verwendet werden, wenn ihre gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
Häufige Fehler und Praxis-Tipps
Ein verbreiteter Fehler ist die unklare Behandlung der Nebenkosten. Werden sie nicht ausdrücklich und einzeln vom Mietzins ausgeschieden, gelten sie als in diesem enthalten – der Vermieter kann sie dann nicht nachträglich separat verlangen. Ebenso problematisch ist es, Positionen als Nebenkosten zu verrechnen, die keine echten Betriebskosten sind. Wer hier sauber trennt und beim Akonto-Modell jährlich transparent abrechnet, vermeidet die häufigsten Auseinandersetzungen rund um die Nebenkosten.
Bei der Kaution wird oft gegen Art. 257e OR verstossen, indem mehr als drei Monatsmietzinse verlangt werden oder das Geld nicht auf ein Konto auf den Namen des Mieters gelegt wird. Beides ist unzulässig. Ein Vermieter, der die Kaution auf sein eigenes Konto nimmt, riskiert nicht nur rechtliche Nachteile, sondern auch das Vertrauen des Mieters. Zahlen Sie die Kaution immer auf ein echtes Mietkautionskonto ein und dokumentieren Sie die Einzahlung.
Der folgenschwerste Fehler auf Vermieterseite betrifft die Kündigung. Eine Kündigung der Wohnung ohne das amtlich genehmigte Formular ist nichtig, ebenso eine Kündigung einer Familienwohnung, die nicht getrennt an beide Ehegatten zugestellt wird. Viele private Vermieter senden formlos einen Brief und stellen erst spät fest, dass ihre Kündigung wirkungslos war. Halten Sie sich strikt an die Formvorschriften der Art. 266l und 266n OR und verwenden Sie stets das kantonale Formular.
Ein letzter Rat betrifft die Dokumentation über das ganze Mietverhältnis. Führen Sie ein sorgfältiges Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug, melden Sie Mängel nachweisbar, bewahren Sie Zahlungsbelege und Korrespondenz auf und halten Sie Änderungen schriftlich fest. Sind sich die Parteien uneinig, ist in Mietsachen zuerst die Schlichtungsbehörde zuständig, die kostengünstig zu vermitteln versucht. Wer von Anfang an klar dokumentiert, kommt in den meisten Fällen gar nicht so weit – und genau darin liegt der Wert eines gut ausgefüllten Wohnungsmietvertrags.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Kaution (Depot) sein?
Bei Wohn- und Geschäftsräumen höchstens drei Monatsmietzinse (Art. 257e OR). Das Geld muss auf ein auf den Namen der Mieterin lautendes Mietkautionskonto (Sperrkonto) bei einer Bank einbezahlt werden.
Welche Kündigungsfristen gelten?
Ohne abweichende Vereinbarung gelten die gesetzlichen Fristen und Termine (bei Wohnungen mind. 3 Monate auf die ortsüblichen Termine). Tragt eure konkreten Fristen in den Vertrag ein.
Ist die Vorlage kostenlos?
Ja. Der Mietvertrag ist auf gratis-immo-inserate.ch gratis. Öffnen, ausfüllen, als PDF speichern oder zweifach ausdrucken.
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