🧮 Tragbarkeitsberechnung Hypothek – gratis Vorlage

Tragbarkeitsberechnung Hypothek: Der wichtigste Test vor dem Kauf

Wer in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung kaufen will, kommt an der Tragbarkeitsberechnung nicht vorbei. Sie beantwortet die zentrale Frage jeder Bank: Können Sie sich die Immobilie langfristig leisten — auch dann, wenn die Zinsen deutlich steigen? Die Tragbarkeitsberechnung Hypothek ist neben der Belehnung das zweite grosse Kriterium der Kreditvergabe und entscheidet oft darüber, ob eine Finanzierung überhaupt zustande kommt oder am Schluss doch scheitert.

Das Prinzip ist einfach: Die Bank rechnet nicht mit dem aktuellen Zins, sondern mit langfristigen, kalkulatorischen Kosten. Dazu zählen ein kalkulatorischer Zinssatz von rund fünf Prozent, die Amortisation der zweiten Hypothek sowie eine Pauschale für Nebenkosten und Unterhalt. Diese Summe darf höchstens einen Drittel Ihres Bruttoeinkommens ausmachen. Wer die Tragbarkeit berechnen will, braucht also nur wenige Zahlen — muss sie aber richtig einsetzen und die Logik dahinter verstehen.

Dieser Ratgeber erklärt alle Regeln im Detail: die maximale Belehnung von 80 Prozent, die Anforderungen an die Eigenmittel beim Hauskauf, den kalkulatorischen Zinssatz, die Amortisationspflicht und die Drittelsregel. Ein durchgerechnetes Beispiel zeigt Schritt für Schritt, wie Banken vorgehen. Am Ende wissen Sie genau, wie Sie mit unserer kostenlosen Vorlage Ihre eigene Tragbarkeit berechnen — Schweiz-weit nach denselben Standards, die auch Ihre Bank anwendet.

Belehnung: Maximal 80 Prozent — mindestens 20 Prozent Eigenmittel

Die erste Grundregel betrifft die Belehnung: Banken finanzieren in der Regel höchstens 80 Prozent des Verkehrswerts einer selbstbewohnten Immobilie. Mindestens 20 Prozent müssen Sie als Eigenmittel einbringen. Bei einem Kaufpreis von 800'000 Franken sind das 160'000 Franken. Massgebend ist dabei der von der Bank geschätzte Verkehrswert — liegt dieser unter dem Kaufpreis, gilt das Niederstwertprinzip, und Sie müssen die Differenz zusätzlich aus eigener Tasche decken.

Wichtig ist die Zusammensetzung der Eigenmittel: Mindestens zehn Prozent des Verkehrswerts müssen «harte» Eigenmittel sein, die nicht aus der zweiten Säule stammen. Dazu zählen Sparguthaben, Wertschriften, Säule-3a-Gelder, Schenkungen oder Erbvorbezüge. Ein Vorbezug aus der Pensionskasse kann also höchstens die zweiten zehn Prozent abdecken. Diese Mindestanforderung stammt aus der Selbstregulierung der Banken und wird von praktisch allen Instituten in der Schweiz einheitlich angewendet.

Die Hypothek selbst wird traditionell in zwei Teile gegliedert: Die erste Hypothek reicht bis zwei Drittel des Verkehrswerts, der Rest bis zur 80-Prozent-Grenze bildet die zweite Hypothek. Diese Aufteilung ist keine Formalität — sie bestimmt, welcher Teil der Schuld amortisiert werden muss. Je mehr Eigenmittel Sie beim Hauskauf einsetzen, desto kleiner fällt die zweite Hypothek aus und desto tiefer sind später Ihre kalkulatorischen Kosten.

Die Drittelsregel: Kalkulatorische Kosten und Bruttoeinkommen

Kern jeder Tragbarkeitsberechnung ist die Drittelsregel: Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens rund einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Als Einkommen zählt das Bruttojahreseinkommen des Haushalts inklusive dreizehntem Monatslohn; regelmässige Boni werden von vielen Banken nur teilweise angerechnet. Bei Paaren, die gemeinsam als Kreditnehmer auftreten, werden beide Einkommen addiert. Selbstständige weisen ihr Einkommen in der Regel über die letzten zwei bis drei Geschäftsjahre nach.

Zu den kalkulatorischen Kosten zählen drei Positionen: der kalkulatorische Zins auf der gesamten Hypothek, die jährliche Amortisation der zweiten Hypothek sowie die Pauschale für Nebenkosten und Unterhalt. Bestehende Verpflichtungen wie Leasingraten, Kleinkredite oder Alimente reduzieren zusätzlich den Spielraum, weil Banken sie vom verfügbaren Einkommen abziehen oder zu den Kosten addieren. Wer die Tragbarkeit berechnen will, muss also immer den gesamten Haushalt betrachten.

Liegt die Quote über 33 Prozent, gilt die Finanzierung als nicht tragbar — selbst wenn die effektive Zinsbelastung heute viel tiefer wäre. Die Drittelsregel wirkt streng, hat aber einen guten Grund: Wohnkosten sind langfristige Fixkosten. Wer heute schon einen Drittel des Einkommens dafür einplanen kann, übersteht auch Phasen mit hohen Zinsen, teure Unterhaltsüberraschungen oder vorübergehende Einkommenseinbussen, ohne die Immobilie unter Druck verkaufen zu müssen.

Der kalkulatorische Zinssatz: Warum Banken mit 5 Prozent rechnen

Der kalkulatorische Zinssatz ist der am häufigsten missverstandene Teil der Tragbarkeitsberechnung. Banken rechnen nicht mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern mit einem langfristigen Durchschnittswert von rund fünf Prozent — unabhängig davon, ob Sie eine Saron-Hypothek zu tiefem Zins oder eine zehnjährige Festhypothek abschliessen. Einzelne Institute verwenden 4,5 oder 5,5 Prozent, die Grössenordnung bleibt jedoch bei praktisch allen Anbietern in der Schweiz gleich.

Der Grund ist historisch: In den 1990er-Jahren lagen die Schweizer Hypothekarzinsen zeitweise deutlich über fünf Prozent. Eine Hypothek läuft oft mehrere Jahrzehnte, und niemand kann das Zinsniveau in zwanzig Jahren vorhersagen. Der kalkulatorische Satz stellt sicher, dass Sie Ihre Immobilie auch in einer ausgeprägten Hochzinsphase halten können. Er ist ein bewusst eingebauter Sicherheitspuffer — keine Prognose und keine tatsächliche monatliche Belastung.

Für die Praxis heisst das: Bei einer Hypothek von 640'000 Franken rechnet die Bank mit 32'000 Franken kalkulatorischem Zins pro Jahr, auch wenn Sie effektiv vielleicht nur 12'000 Franken zahlen. Die Differenz ist Ihr persönlicher Spielraum — kluge Eigentümer legen einen Teil davon zurück, amortisieren zusätzlich oder investieren in den Unterhalt, statt das Budget dauerhaft auszureizen. Diese Disziplin zahlt sich bei der nächsten Zinserhöhung aus.

Nebenkosten und Unterhalt: Die Ein-Prozent-Pauschale

Wohneigentum kostet mehr als Zins und Amortisation. Heizung, Strom, Wasser, Versicherungen, Gebühren und laufender Unterhalt summieren sich Jahr für Jahr. In der Tragbarkeitsberechnung setzen Banken dafür pauschal rund ein Prozent des Verkehrswerts ein. Bei einer Immobilie von 800'000 Franken sind das 8'000 Franken jährlich — unabhängig davon, wie sparsam Sie tatsächlich wohnen oder wie neu und energieeffizient das Objekt ist.

Die Pauschale deckt zwei Kategorien ab: die eigentlichen Nebenkosten wie Energie und Versicherungen sowie Rückstellungen für den Unterhalt. Fassade, Dach, Heizung und Küche haben begrenzte Lebensdauern; wer keine Reserven bildet, steht bei einer fälligen Sanierung schnell vor einem Finanzierungsproblem. Beim Stockwerkeigentum übernimmt der Erneuerungsfonds einen Teil dieser Funktion, ersetzt die persönliche Rückstellung für das eigene Sondereigentum aber nicht in jedem Fall vollständig.

Bei älteren oder renovationsbedürftigen Objekten setzen manche Banken auch höhere Pauschalen an. Für Ihre eigene Planung lohnt sich ein realistischer Blick: Ein Neubau mit Minergie-Standard verursacht effektiv tiefere Kosten als ein Haus aus den 1970er-Jahren mit Ölheizung. In der Vorlage können Sie mit der Standard-Pauschale rechnen und zusätzlich ein eigenes, realistisches Budget für Ihr konkretes Objekt und dessen baulichen Zustand hinterlegen.

Amortisation: Die zweite Hypothek muss innert 15 Jahren weg

Der Teil der Hypothek, der zwei Drittel des Verkehrswerts übersteigt — die zweite Hypothek — muss amortisiert werden: linear innert höchstens 15 Jahren und spätestens bis zur Pensionierung. Massgebend ist der frühere der beiden Zeitpunkte. Wer mit 55 Jahren kauft, hat also nur noch rund zehn Jahre Zeit, was die jährliche Amortisationsrate und damit die kalkulatorischen Kosten in der Tragbarkeitsrechnung deutlich erhöht.

Ein Beispiel: Bei einem Verkehrswert von 800'000 Franken liegt die Zwei-Drittel-Grenze bei rund 533'000 Franken. Wer eine Hypothek von 640'000 Franken aufnimmt, trägt eine zweite Hypothek von rund 107'000 Franken. Verteilt auf 15 Jahre ergibt das eine Amortisation von gut 7'100 Franken pro Jahr. Diese Rate fliesst vollständig in die Tragbarkeitsberechnung ein — zusätzlich zum kalkulatorischen Zins und zur Nebenkostenpauschale.

Die erste Hypothek bis zwei Drittel Belehnung muss hingegen nicht zwingend amortisiert werden. Viele Eigentümer behalten sie aus steuerlichen Gründen dauerhaft, weil Schuldzinsen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können. Ob eine freiwillige Amortisation darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Zinsniveau, Steuersituation und persönlichen Anlagealternativen ab — ein Thema, das wir weiter unten beim Vergleich von direkter und indirekter Amortisation vertiefen.

Rechenbeispiel: Tragbarkeit Schritt für Schritt berechnen

Nehmen wir ein konkretes Beispiel: Ein Paar möchte eine Eigentumswohnung für 800'000 Franken kaufen. Es bringt 160'000 Franken Eigenmittel mit, davon mindestens 80'000 Franken aus Ersparnissen und Säule 3a — die Anforderung an die harten Eigenmittel ist damit erfüllt. Die Hypothek beträgt 640'000 Franken, was einer Belehnung von genau 80 Prozent entspricht. Das Bruttoeinkommen des Haushalts liegt bei 150'000 Franken pro Jahr.

Schritt eins: der kalkulatorische Zins. Fünf Prozent von 640'000 Franken ergeben 32'000 Franken pro Jahr. Schritt zwei: die Amortisation. Die zweite Hypothek beträgt 640'000 minus 533'333 Franken, also rund 106'700 Franken; verteilt auf 15 Jahre sind das etwa 7'100 Franken jährlich. Schritt drei: die Nebenkosten. Ein Prozent von 800'000 Franken ergibt 8'000 Franken. Die kalkulatorischen Gesamtkosten betragen somit rund 47'100 Franken.

Schritt vier: der Tragbarkeitscheck. 47'100 Franken geteilt durch 150'000 Franken Bruttoeinkommen ergibt eine Quote von rund 31 Prozent. Die Finanzierung liegt unter der Drittelsgrenze und gilt als tragbar — allerdings ohne grosse Reserve. Umgekehrt lässt sich das nötige Mindesteinkommen berechnen: 47'100 mal drei ergibt rund 141'300 Franken. Wer weniger verdient, muss mehr Eigenmittel einbringen oder ein deutlich günstigeres Objekt suchen.

Das Beispiel zeigt auch die Hebelwirkung der Eigenmittel: Erhöht das Paar sie auf 200'000 Franken, sinkt die Hypothek auf 600'000 Franken. Der kalkulatorische Zins fällt auf 30'000 Franken, die zweite Hypothek auf rund 66'700 Franken und die Amortisation auf etwa 4'400 Franken. Die Gesamtkosten sinken auf rund 42'400 Franken, die Quote auf gut 28 Prozent — die Finanzierung wird spürbar komfortabler.

Eigenmittel für den Hauskauf: Diese Quellen können Sie nutzen

Eigenmittel für den Hauskauf stammen selten aus einer einzigen Quelle. Klassisch sind Sparguthaben und Wertschriften: Sie gelten uneingeschränkt als harte Eigenmittel und sind jederzeit sofort verfügbar. Wer den Kauf einige Jahre im Voraus plant und budgetiert, kann gezielt darauf hinsparen. Wertschriften sollten allerdings rechtzeitig verkauft oder abgesichert werden, damit Kursschwankungen kurz vor der Beurkundung nicht das ganze sorgfältig aufgebaute Budget gefährden.

Die Säule 3a ist die zweite wichtige Quelle für Eigenmittel. Guthaben aus der gebundenen Vorsorge dürfen für selbstbewohntes Wohneigentum vorbezogen oder verpfändet werden und zählen als harte Eigenmittel, da sie nicht zur zweiten Säule gehören. Beim Bezug fällt lediglich eine reduzierte, separate Kapitalauszahlungssteuer an. Wer mehrere 3a-Konten führt, kann diese über die Jahre gestaffelt beziehen und so die Steuerprogression brechen.

Schenkungen und Erbvorbezüge sind ebenfalls anerkannt, sofern sie unwiderruflich erfolgen — die Bank verlangt dafür in der Regel eine schriftliche Bestätigung. Wichtig ist, allfällige Ausgleichspflichten gegenüber Geschwistern im Erbfall sowie kantonale Schenkungssteuern frühzeitig und verbindlich zu klären. Auch ein zinsloses Darlehen der Eltern ist möglich, gilt aber nicht als Eigenmittel, sondern als Schuld — und belastet damit die Tragbarkeit zusätzlich.

Pensionskasse: Vorbezug oder Verpfändung der zweiten Säule?

Die berufliche Vorsorge darf im Rahmen der Wohneigentumsförderung (WEF) für selbstbewohntes Eigentum eingesetzt werden — entweder per Vorbezug oder per Verpfändung. Der Vorbezug ist bis drei Jahre vor Entstehung des Anspruchs auf Altersleistungen möglich; ab Alter 50 ist der Betrag begrenzt. Wichtig zu wiederholen: Gelder der Pensionskasse können nur jenen Teil der Eigenmittel abdecken, der über die harten zehn Prozent hinausgeht.

Beim Vorbezug wird das Kapital ausbezahlt und fliesst direkt in den Kauf. Vorteile: eine tiefere Hypothek, weniger Zinskosten und eine bessere Tragbarkeit. Nachteile: Die Altersleistungen sinken, je nach Kasse auch die Risikoleistungen bei Tod und Invalidität. Zudem fällt eine Kapitalauszahlungssteuer an, und steuerlich abzugsfähige Einkäufe sind erst wieder möglich, nachdem der Vorbezug zurückbezahlt wurde. Bei einem Verkauf der Immobilie muss der Vorbezug grundsätzlich zurückerstattet werden.

Bei der Verpfändung bleibt das Kapital in der Kasse; die Bank erhält es als zusätzliche Sicherheit und gewährt dafür eine höhere Belehnung. Vorteile: Vorsorgeleistungen und Steuervorteile bleiben vollständig erhalten. Nachteil: Die Hypothek fällt höher aus, was Zinskosten und kalkulatorische Belastung erhöht — die Tragbarkeit muss trotzdem nachgewiesen sein. Welche Variante besser passt, hängt von Einkommen, Steuersituation und persönlichem Sicherheitsbedürfnis ab.

Direkte oder indirekte Amortisation: Was lohnt sich?

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die zweite Hypothek in regelmässigen Raten direkt an die Bank zurück. Die Schuld sinkt kontinuierlich, mit ihr die Zinsbelastung — das ist psychologisch angenehm und einfach nachvollziehbar. Der Nachteil liegt bei den Steuern: Mit sinkender Schuld schrumpft der Schuldzinsabzug, während das steuerbare Vermögen steigt. Zudem ist das zurückbezahlte Geld im Objekt gebunden und nicht mehr frei verfügbar.

Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie die Raten stattdessen auf ein verpfändetes Säule-3a-Konto oder in eine 3a-Police ein. Die Hypothek bleibt unverändert hoch; erst später — spätestens bei der Pensionierung — wird das angesparte Guthaben zur Rückzahlung verwendet. Vorteile: Die 3a-Einzahlungen sind vom steuerbaren Einkommen abziehbar, der volle Schuldzinsabzug bleibt erhalten, und das Guthaben kann je nach Anlageform Rendite erwirtschaften.

Für die Tragbarkeitsberechnung spielt die Wahl keine Rolle: Die Bank rechnet die Amortisationsrate in beiden Fällen gleich an. Entscheidend sind vielmehr Ihre persönliche Steuersituation und Ihre Spardisziplin. Als Faustregel gilt: Je höher Ihr Grenzsteuersatz, desto attraktiver ist die indirekte Variante. Viele Banken empfehlen sie standardmässig — vergleichen Sie dennoch beide Wege mit konkreten Zahlen, zum Beispiel direkt in unserer Vorlage.

Tragbarkeit im Alter: Die Rechnung nach der Pensionierung

Viele Eigentümer erleben die Tragbarkeitsprüfung ein zweites Mal — bei der Pensionierung. Das Einkommen sinkt dann typischerweise auf 60 bis 70 Prozent des früheren Lohns, denn massgebend sind neu die AHV-Rente, die Pensionskassenrente und allfällige Erträge aus Vermögen. Die Bank prüft die Drittelsregel mit diesem tieferen Einkommen erneut, sobald die Pensionierung absehbar wird — bei vielen Instituten bereits ab Alter 50 bis 55.

Deshalb gilt: Bis zur Pensionierung muss die Hypothek auf zwei Drittel des Verkehrswerts reduziert sein, und die kalkulatorischen Kosten müssen auch mit dem Renteneinkommen tragbar bleiben. Wer spät kauft oder wenig amortisiert hat, riskiert im Alter eine Finanzierungslücke — im schlimmsten Fall verlangt die Bank eine ausserordentliche Rückzahlung, oder die Immobilie muss zu einem ungünstigen Zeitpunkt am Markt verkauft werden.

Die gute Nachricht: Wer früh plant, kann gegensteuern. Möglichkeiten sind zusätzliche Amortisationen in gut verdienenden Jahren, Einkäufe in die Pensionskasse zur Erhöhung der Rente, der gezielte Aufbau von freiem Vermögen oder eine Kapitaloption bei der Pensionskasse. Rechnen Sie die Tragbarkeit nach der Pensionierung am besten schon beim Kauf durch — mit der Vorlage lässt sich dieses Szenario mit wenigen Anpassungen durchspielen.

Tragbarkeit knapp? Diese Hebel wirken wirklich

Scheitert die Tragbarkeitsberechnung nur knapp, gibt es wirksame und unwirksame Hebel. Der stärkste Hebel: mehr Eigenmittel. Jeder zusätzliche Franken senkt die Hypothek, den kalkulatorischen Zins und — sobald die Belehnung unter 80 Prozent fällt — auch die Amortisationsrate. Prüfen Sie deshalb systematisch alle Quellen: Säule 3a, Verpfändung der Pensionskasse, Erbvorbezug oder eine Schenkung der Eltern können zusammen sehr viel bewirken.

Ein verbreiteter Irrtum: Eine lange Festhypothek mit tiefem Zins verbessere die Tragbarkeit. Das stimmt nicht — die Bank rechnet immer mit dem kalkulatorischen Satz von rund fünf Prozent, unabhängig von Laufzeit und effektivem Zins. Eine zehnjährige Festhypothek gibt Ihnen zwar Budgetsicherheit, ändert an der Tragbarkeitsrechnung aber gar nichts. Auch das Feilschen um Zehntelprozente beim Zinssatz hilft an dieser Stelle nicht weiter.

Wirksam sind dagegen drei Ansätze: ein günstigeres Objekt, das Kaufpreis und sämtliche kalkulatorischen Kosten gleichzeitig senkt; ein zweiter Kreditnehmer, etwa Partnerin oder Partner, deren Einkommen mitgerechnet wird — mit entsprechender solidarischer Haftung; oder der Abbau bestehender Verpflichtungen wie Leasing und Kleinkredite vor der Antragstellung. Manche Institute rechnen zudem Bonuszahlungen teilweise an, wenn diese über mehrere Jahre hinweg lückenlos belegt sind.

Keine gesetzliche Formel: So nutzen Sie die Vorlage richtig

Wichtig zu wissen: Die Tragbarkeitsregeln stehen in keinem Gesetz. Es handelt sich um Selbstregulierung der Banken — massgebend sind die Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) zu den Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen, die von der FINMA als aufsichtsrechtlicher Mindeststandard anerkannt sind. Innerhalb dieses Rahmens setzen die Institute eigene Akzente: Kalkulatorischer Zinssatz, Anrechnung von Boni oder Pauschalen können von Bank zu Bank leicht variieren.

Für Sie heisst das: Eine Absage bei einer Bank ist nicht das Ende. Zweitmeinungen bei anderen Banken, bei Versicherungen oder Pensionskassen als Hypothekargeber lohnen sich, ebenso unabhängige Vermittler. Trotzdem gilt: Wer die Standardregeln — 80 Prozent Belehnung, fünf Prozent kalkulatorischer Zins, Drittelsregel — deutlich verfehlt, wird kaum ein seriöses Angebot erhalten. Ausnahmen, sogenannte «Exceptions to Policy», vergeben Banken nur sehr zurückhaltend.

Mit unserer kostenlosen Vorlage rechnen Sie in fünf einfachen Schritten: Erstens Kaufpreis und Verkehrswert erfassen. Zweitens Ihre Eigenmittel nach Quellen aufteilen und die Zehn-Prozent-Regel prüfen. Drittens Hypothek, zweite Hypothek und Amortisationsrate berechnen. Viertens kalkulatorischen Zins und Nebenkostenpauschale addieren. Fünftens die Summe durch das Bruttoeinkommen teilen — liegt das Ergebnis unter 33 Prozent, ist die Finanzierung nach gängigem Schweizer Bankstandard tragbar.

Vermeiden Sie die häufigsten Fehler: mit dem aktuellen statt dem kalkulatorischen Zins rechnen, die Amortisation oder die Nebenkostenpauschale vergessen, Boni voll einrechnen, Leasingraten unterschlagen oder die Kaufnebenkosten wie Notariat und Handänderungssteuer übersehen, die zusätzlich zu den Eigenmitteln anfallen. Laden Sie jetzt die kostenlose Vorlage herunter und berechnen Sie Ihre Tragbarkeit in wenigen Minuten — mit denselben Regeln, die auch Ihre Bank anwendet.