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🔑 Contratto di locazione appartamento – modello gratuito
Loca un appartamento o una camera in sicurezza: modello gratuito di contratto di locazione per la Svizzera – oggetto, inizio, termini di disdetta, pigione netta più spese accessorie e cauzione (max. 3 mensilità). Da compilare, salvare in PDF e firmare.
Cosa contiene il modello
- Dati di locatore e conduttore
- Oggetto (appartamento, camera, locali accessori)
- Inizio, durata minima e termini di disdetta
- Pigione netta + spese accessorie (acconto/forfait)
- Cauzione (max. 3 mensilità, conto di garanzia)
- Disposizioni subaffitto, regolamento, riconsegna
Perché un contratto di locazione scritto è utile per un'abitazione
In Svizzera un contratto di locazione di un'abitazione è in linea di principio valido senza forma particolare: anche un accordo orale o una stretta di mano vincola già le parti. Nella pratica, la forma scritta resta tuttavia l'unica via responsabile. Chi affitta o dà in locazione un appartamento stabilisce, grazie a un contratto compilato con cura, ciò che vale ancora prima che sorga un disaccordo. Un buon modello di contratto di locazione elimina l'incertezza per entrambe le parti e garantisce che pigione, spese accessorie, termini di disdetta e stato dell'oggetto siano documentati in modo inequivocabile fin dall'inizio.
Il vantaggio principale di un contratto scritto è la conservazione della prova. In caso di controversia successiva sulla pigione convenuta, su una ristrutturazione promessa o sulla questione se la lavatrice fosse compresa nella locazione, prevale ciò che è dimostrabile. Senza documento è parola contro parola, e l'autorità di conciliazione o il tribunale dei contratti d'affitto deve ricostruire faticosamente la volontà delle parti. Un modello che affronta tutti i punti essenziali evita proprio queste lacune.
Un'altra ragione risiede nella struttura legale del diritto svizzero della locazione. Numerose disposizioni imperative di protezione si applicano indipendentemente dal contenuto del contratto, ad esempio per la protezione dalla disdetta o per l'importo della garanzia. Un contratto scritto obbliga a disciplinare consapevolmente questi punti anziché lasciarli al caso. Rende al contempo visibile dove finisce la libertà contrattuale e dove inizia la legge, il che è prezioso soprattutto per i locatori privati senza amministrazione.
Infine, un contratto ben concepito facilita l'intero svolgimento della locazione: dalla consegna delle chiavi al conteggio annuale delle spese accessorie fino alla restituzione. Chi compila una volta correttamente il modello dispone di un documento di riferimento su cui entrambe le parti possono fare affidamento per anni. Questa prevedibilità è il vero valore del contratto: non la carta in sé, ma la chiarezza che essa crea.
Il quadro giuridico: la locazione secondo gli art. 253 segg. CO
Il diritto svizzero della locazione è disciplinato nel Codice delle obbligazioni, precisamente agli art. 253 segg. CO. L'art. 253 CO definisce la locazione come il contratto con cui il locatore si obbliga a concedere al conduttore l'uso di una cosa e il conduttore si obbliga a pagare per esso una pigione. Da questa definizione concisa derivano i due obblighi centrali: la concessione dell'uso da un lato, il pagamento della pigione dall'altro. Tutto il resto – spese accessorie, manutenzione, disdetta – poggia su questa impalcatura.
Per i locali d'abitazione la legge contiene ulteriori disposizioni di protezione, poiché l'abitazione è un bene particolarmente degno di tutela. Il legislatore parte dal presupposto che il conduttore sia tipicamente la parte più debole e ha quindi creato un catalogo di norme imperative. Imperativo significa che non vi si può derogare, o solo a favore del conduttore. Una clausola che privasse il conduttore della protezione dalla disdetta è nulla, anche se entrambe le parti hanno firmato.
Accanto a ciò esiste il diritto dispositivo, cioè regole che si applicano solo nella misura in cui le parti non convengano diversamente. Qui prevale la libertà contrattuale: le parti possono stabilire individualmente il termine di pagamento, la configurazione delle spese accessorie o l'uso dei locali annessi. Un buon modello distingue chiaramente i campi liberamente modulabili dai punti in cui la legge pone limiti.
Importante è anche l'interazione con l'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione e commerciali (OLAL), che precisa il CO, ad esempio sulla questione di quali spese accessorie possano essere fatturate separatamente. Un contratto di locazione d'abitazione si muove quindi sempre in un insieme costituito dal CO, dall'OLAL e in parte dal diritto cantonale. Chi utilizza il modello non deve conoscere a memoria questi livelli, ma deve sapere che dietro ogni campo si cela una logica legale.
Designare con precisione le parti e l'oggetto locato
Il primo blocco di ogni contratto di locazione identifica le parti. Il locatore e il conduttore vanno indicati con nome completo, indirizzo e, per le persone fisiche, utilmente con la data di nascita. Se a locare è una società, vanno indicati la ditta, la forma giuridica e la sede. Se più persone locano insieme, ad esempio una coppia o una comunità abitativa, tutte devono comparire come conduttori, poiché solo chi firma diventa parte contraente con tutti i diritti e gli obblighi.
L'oggetto locato va descritto con la stessa precisione. Ciò comprende l'indirizzo esatto con via, numero, codice postale e località, integrato dal piano e, ove presente, dal numero dell'appartamento. Il numero di locali, la superficie abitabile in metri quadrati e la posizione nell'edificio chiariscono cosa viene precisamente concesso. Proprio negli stabili con più appartamenti dal taglio identico, questa esattezza previene successive confusioni.
All'oggetto locato appartengono spesso anche locali annessi e impianti che vengono locati insieme: cantina, solaio, lavanderia, locale per biciclette o carrozzine, una porzione di giardino, un balcone o una terrazza. Anche un posteggio interno o esterno va menzionato, idealmente indicando se è compreso nella pigione o fatturato separatamente. Ognuno di questi elementi deve figurare espressamente nel contratto, altrimenti sorge una controversia sulla sua appartenenza alla locazione.
Si raccomanda inoltre di annotare lo stato e la dotazione: apparecchi locati come lavastoviglie, forno o lavatrice, il rivestimento del pavimento, eventuali armadi a muro. Ciò che appartiene all'abitazione deve essere chiaro prima della consegna della prima chiave. Questa descrizione costituisce la base per il successivo verbale di consegna e per valutare quale usura normale debba essere accettata al momento della restituzione.
Pigione, spese accessorie e termine di pagamento
La pigione è il cuore del contratto. Va indicata come importo concreto in franchi al mese, e deve essere chiaro cosa comprenda. È usuale ripartirla tra pigione netta per la sola concessione dell'uso e spese accessorie per prestazioni quali riscaldamento, acqua calda o portineria. Solo se questa separazione è espressamente operata nel contratto si possono esigere spese accessorie in aggiunta alla pigione; altrimenti la legge le considera comprese nella pigione.
Per le spese accessorie la legge distingue due modelli. Secondo gli art. 257a e 257b CO, le spese accessorie sono il corrispettivo delle prestazioni connesse con l'uso della cosa. Nel modello degli acconti, il conduttore versa acconti mensili e una volta all'anno viene allestito un conteggio sui costi effettivi; un'eccedenza viene rimborsata, un saldo viene richiesto. Nel modello forfettario si conviene un importo fisso, indipendente dal consumo effettivo e senza conteggio. Il contratto deve dire chiaramente quale modello si applica e quali voci sono comprese.
Solo le spese accessorie espressamente convenute possono essere fatturate, e devono essere realmente costi d'esercizio – e non investimenti che aumentano il valore o spese amministrative a carico del locatore. Le voci tipiche sono riscaldamento, acqua calda, acqua fredda e acque di scarico, rifiuti, elettricità delle parti comuni, portineria, servizio degli impianti nonché allacciamento via cavo. Nel modello degli acconti il conduttore ha inoltre il diritto di consultare i giustificativi del conteggio, il che assicura la trasparenza.
Alla parte relativa al pagamento appartiene infine il termine di pagamento. Di norma si conviene un versamento anticipato mensile, pagabile all'inizio del mese. Il contratto stabilisce su quale conto e entro quale data avviene il pagamento. Questa precisione è più di una formalità: se il conduttore non paga nonostante la diffida e la fissazione di un termine, il locatore può, alle condizioni di legge, disdire in via straordinaria, ragione per cui esigibilità e mora devono essere chiaramente definite.
Garanzia e deposito di pigione secondo l'art. 257e CO
La garanzia – detta anche deposito di pigione – è una sicurezza per il locatore nel caso in cui il conduttore non adempia ai suoi obblighi, ad esempio in caso di arretrati o danni. L'art. 257e CO la disciplina in modo imperativo. Per i locali d'abitazione la garanzia non può superare tre mensilità di pigione. Questo limite è assoluto: una clausola che esige una garanzia più elevata è nulla per la parte eccedente, anche se il conduttore vi ha acconsentito.
La legge prescrive inoltre come la garanzia debba essere custodita. Se il conduttore fornisce denaro a titolo di sicurezza, il locatore deve depositarlo presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. Questo cosiddetto conto bloccato o di garanzia di pigione assicura che il denaro non si confonda con il patrimonio del locatore e resti protetto in caso di fallimento di quest'ultimo. Gli interessi spettano al conduttore. Il locatore non può disporre da solo del conto.
Per lo svincolo vale una regola chiara: la banca restituisce la garanzia solo con il consenso di entrambe le parti, oppure sulla base di un precetto esecutivo passato in giudicato o di una sentenza. Se il locatore non ha fatto valere alcuna pretesa contro il conduttore entro un anno dalla fine della locazione, questi può esigere la restituzione dalla banca. Questo termine protegge il conduttore da un blocco illimitato del suo denaro.
Nel contratto l'importo della garanzia va indicato in franchi, così come il fatto che essa viene versata su un conto di garanzia di pigione. Alternative come un'assicurazione di garanzia di pigione sono diffuse, ma andrebbero scelte consapevolmente, poiché generano premi correnti che, a differenza del denaro depositato, non vengono restituiti. Chi utilizza il modello dovrebbe compilare questo punto con cura, poiché gli errori relativi alla garanzia figurano tra i temi di controversia più frequenti alla fine di una locazione.
Inizio e durata della locazione, termini di disdetta
Il contratto stabilisce quando inizia la locazione e se è di durata determinata o indeterminata. Nella locazione di durata indeterminata il rapporto dura finché una parte non disdice in via ordinaria. Nella locazione di durata determinata esso termina senza disdetta alla scadenza convenuta. Questa decisione di principio segna l'intero rapporto, ragione per cui va presa chiaramente: una coesistenza confusa di un termine fisso e di una clausola di disdetta conduce regolarmente a controversie interpretative.
Per la disdetta ordinaria si applicano gli art. 266 segg. CO. In mancanza di un accordo o di un uso locale diverso, le abitazioni possono essere disdette con un termine di tre mesi per una scadenza usuale. Il contratto e l'uso locale possono prevedere termini più lunghi e scadenze fisse. Le scadenze di disdetta usuali sono frequenti; una data come Natale è spesso esclusa. Il contratto dovrebbe indicare espressamente il termine e le scadenze ammissibili affinché entrambe le parti sappiano quando possono liberarsi.
Quanto alla forma, la legge è severa, e ciò a tutela del conduttore. Secondo l'art. 266l CO, il locatore deve disdire la locazione di un'abitazione mediante un modulo approvato dal Cantone che informa il conduttore dei suoi diritti. L'art. 266n CO esige inoltre che la disdetta di un'abitazione familiare sia notificata separatamente al conduttore e al suo coniuge o partner registrato. Una disdetta del locatore che viola queste prescrizioni di forma è nulla – un errore frequente e gravido di conseguenze.
Il conduttore, dal canto suo, può disdire senza forma particolare, ma dovrebbe farlo per iscritto e in modo dimostrabile; l'obbligo di utilizzare il modulo non lo riguarda. Per un'abitazione familiare locata in comune è tuttavia necessario il consenso di entrambi i coniugi. Va inoltre rilevata la possibilità di restituire l'oggetto in anticipo presentando un conduttore sostitutivo ragionevole, solvibile e disposto a subentrare nel contratto. Il modello dovrebbe almeno menzionare questi meccanismi affinché entrambe le parti conoscano le proprie opzioni.
Pigione iniziale e protezione dalle pigioni abusive
L'importo convenuto all'inizio del contratto – la pigione iniziale – gode di una protezione particolare. Gli art. 269 segg. CO vietano le pigioni abusive. Una pigione è abusiva in particolare quando permette al locatore di conseguire un reddito eccessivo dalla cosa locata o quando risulta da un prezzo d'acquisto manifestamente eccessivo. Questa protezione consente al conduttore, in determinate circostanze, di contestare anche la pigione iniziale, e non solo gli aumenti successivi.
In diversi Cantoni esiste un obbligo di utilizzare un modulo per la pigione iniziale. Laddove vi è penuria di abitazioni e il Cantone lo prescrive, il locatore deve comunicare al nuovo conduttore la pigione iniziale mediante un modulo ufficiale approvato, indicando la pigione del conduttore precedente nonché il motivo di un eventuale aumento. Questo strumento crea trasparenza sui salti di pigione in occasione di un cambio di conduttore ed è imperativo nei Cantoni interessati – in mancanza del modulo, il conduttore può chiedere la determinazione della pigione iniziale.
Per valutare se una pigione sia eccessiva entrano in gioco più criteri: le pigioni usuali della località e del quartiere per oggetti comparabili, l'evoluzione del tasso ipotecario di riferimento, il rincaro nonché le migliorie che aumentano il valore. Una pigione di regola non è abusiva se si situa entro i limiti delle pigioni usuali della località e del quartiere. Questi criteri di confronto spiegano perché i locatori dovrebbero poter giustificare la propria politica dei prezzi in modo comprensibile.
Per la pratica ciò significa che la pigione iniziale dovrebbe essere fissata in modo conforme al mercato e giustificabile. Chi conosce e rispetta l'obbligo di utilizzare il modulo nel proprio Cantone evita le contestazioni e l'incertezza sulla validità della pigione convenuta. Il modello dovrebbe indicare a questo punto che, a seconda del Cantone, va allegato un modulo ufficiale – un aspetto spesso trascurato nelle locazioni private.
Diritti e obblighi del conduttore e del locatore
La locazione vive di un insieme equilibrato di obblighi reciproci. Il locatore ha l'obbligo di consegnare l'abitazione in uno stato idoneo all'uso convenuto e di mantenervela. Egli sopporta i lavori di manutenzione più importanti e deve rimediare ai difetti di cui risponde. Se durante la locazione compare un difetto che il conduttore non deve eliminare da sé, il locatore deve ripararlo; se non lo fa nonostante l'avviso, il conduttore dispone di diritti quali la riduzione della pigione o l'esecuzione sostitutiva.
Il conduttore deve in contropartita diligenza e riguardo. Deve usare la cosa con cura e avere riguardo per gli abitanti dello stabile e per i vicini. Al dovere di diligenza appartiene la piccola manutenzione: secondo l'art. 259 CO, il conduttore deve rimediare a proprie spese ai difetti che possono essere eliminati con i piccoli lavori di pulizia o di riparazione necessari all'ordinaria manutenzione – ad esempio la sostituzione di un flessibile della doccia, di una lampadina o di una guarnizione. Le riparazioni più importanti restano a carico del locatore.
Un obbligo accessorio centrale del conduttore è l'avviso dei difetti. Quando scopre un difetto che non deve eliminare da sé, deve annunciarlo al locatore. Se lo omette, risponde del danno derivante dall'annuncio tardivo – ad esempio quando una piccola perdita dapprima poco appariscente provoca, settimana dopo settimana, ingenti danni d'acqua. L'avviso dovrebbe avvenire in modo dimostrabile affinché in caso di controversia sia accertato che e quando il locatore è stato informato.
Un tema frequente è la sublocazione. Secondo l'art. 262 CO, il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore. Il locatore può negare il consenso solo se il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione, se queste sono abusive rispetto al contratto principale o se gliene derivano notevoli svantaggi. Il conduttore resta pienamente responsabile nei confronti del locatore. Questa regola è importante nell'epoca delle forme abitative flessibili e dovrebbe essere affrontata nel contratto.
Regolamento della casa, animali, fumo e uso
Oltre agli obblighi legali, molti contratti disciplinano la convivenza quotidiana mediante un regolamento della casa. Esso viene spesso dichiarato allegato al contratto e diventa così vincolante. I contenuti tipici sono le ore di riposo, l'uso delle installazioni comuni come lavanderia o stenditoio, il deposito di oggetti nel vano scala, lo smaltimento dei rifiuti nonché il comportamento in giardino e negli spazi esterni. Un regolamento chiaro previene i conflitti di vicinato e offre al locatore un mezzo d'azione in caso di ripetute violazioni.
La detenzione di animali domestici è un classico punto di controversia. Il contratto può disciplinare se e quali animali possano essere detenuti e subordinare la detenzione di animali di grossa taglia a un consenso. I piccoli animali che non causano immissioni e non disturbano nessuno sono di regola ammessi, mentre per i cani o altri animali di grossa taglia è spesso richiesta un'autorizzazione espressa. È importante che tali clausole restino proporzionate – un divieto generale e senza eccezioni di qualsiasi detenzione di animali non sarà sempre applicabile.
Riguardo al fumo, un uso misurato della sigaretta nel proprio appartamento è in linea di principio coperto dall'uso conforme al contratto. Se esso comporta tuttavia danni che eccedono l'usura normale – ad esempio pareti ingiallite o un odore persistente che richiede una ristrutturazione straordinaria –, il conduttore può risponderne. Se le parti convengono un divieto di fumare nell'abitazione, ciò è ammissibile; le conseguenze di una violazione dovrebbero allora essere chiaramente disciplinate.
All'uso appartiene anche la destinazione. Un'abitazione è locata per abitare; un uso commerciale o artigianale che modifichi il carattere dell'oggetto o il carico dello stabile richiede un consenso. Del pari dovrebbe essere disciplinato quante persone possono abitare l'appartamento e se sono ammesse modifiche edilizie. Secondo la legge, il conduttore necessita del consenso scritto del locatore per rinnovamenti e modifiche della cosa – un punto che il modello dovrebbe riprendere.
Consegna e restituzione dell'abitazione
La consegna all'inizio della locazione è il momento in cui viene documentato lo stato dell'abitazione. Un verbale di consegna, firmato da entrambe le parti, annota locale per locale lo stato di pavimenti, pareti, cucina, bagno e apparecchi. I difetti esistenti e le tracce d'uso vengono elencati, idealmente integrati da fotografie. Questo verbale è il riferimento in base al quale si misura in seguito quali modifiche siano intervenute durante la locazione.
Al momento della restituzione alla fine della locazione, l'abitazione viene nuovamente esaminata, di norma sulla base dello stesso verbale. La distinzione tra usura normale e danni è qui centrale. L'usura normale è il deterioramento che risulta inevitabilmente dall'uso conforme al contratto nel corso del tempo – rivestimenti del pavimento consumati, piccole tracce d'uso, colori sbiaditi. Il conduttore non risponde di questa usura normale; essa è coperta dalla pigione.
Diverso è il caso dell'usura eccessiva e dei danni veri e propri riconducibili a un uso inappropriato: fori da bruciatura, graffi profondi, oggetti sanitari rotti, forature non a regola d'arte. Di tali danni il conduttore deve rispondere, tenendo conto della durata di vita dell'elemento interessato in caso di sostituzione – il conduttore paga solo il valore residuo, non il valore a nuovo di un'installazione già usurata. Il locatore deve verificare i difetti immediatamente alla restituzione e annunciarli tempestivamente al conduttore, altrimenti perde le sue pretese per i difetti non manifesti.
Nella pratica si raccomanda di convenire per tempo l'appuntamento di restituzione e di consegnare l'abitazione pulita e sgombra. Se nel verbale di restituzione vengono annotati difetti, dovrebbe essere chiaro chi ne risponde e come vengono sistemati. Solo così la garanzia può essere in seguito svincolata rapidamente e in modo amichevole. Un verbale accurato all'entrata e all'uscita è quindi il mezzo più efficace contro le controversie di fine locazione.
Passo dopo passo: compilare correttamente il modello
Iniziate dalle parti e dall'oggetto locato. Inserite il locatore e tutti i conduttori in modo completo e descrivete l'abitazione con precisione: indirizzo, piano, numero di locali, superficie e tutti i locali annessi e impianti locati insieme. Verificate se il posteggio, la cantina o il solaio sono compresi nella pigione o da retribuire separatamente, e annotate espressamente gli apparecchi locati. Questo primo blocco costituisce il fondamento a cui si riferiscono tutte le altre clausole.
Nel secondo passo compilate la parte finanziaria: pigione netta, spese accessorie e termine di pagamento. Scegliete consapevolmente tra conteggio ad acconti e forfait ed elencate le voci comprese nelle spese accessorie. Fissate il conto e l'esigibilità. Inserite quindi la garanzia e annotate che essa viene versata su un conto di garanzia di pigione intestato al conduttore e che non supera tre mensilità di pigione.
Nel terzo passo disciplinate la durata: inizio della locazione, durata determinata o indeterminata, termine e scadenze di disdetta. Verificate l'uso locale per le scadenze ammissibili. Ricordate che una disdetta del locatore per un'abitazione deve avvenire mediante il modulo ufficiale del Cantone e, per un'abitazione familiare, essere notificata separatamente. Chiarite inoltre se il vostro Cantone prescrive un modulo per la pigione iniziale e, se del caso, allegatelo.
Nell'ultimo passo completate le regolamentazioni individuali – regolamento della casa, animali, fumo, uso, modifiche edilizie – e preparate il verbale di consegna. Leggete insieme l'intero contratto, chiarite i punti aperti e firmate in due esemplari identici, affinché ciascuna parte riceva un originale. Datate le firme. Conservate con cura il contratto e i suoi allegati, poiché esso costituisce la base determinante durante l'intera durata della locazione.
Casi particolari: durata determinata, locazione comune, ammobiliato, pigione scalare e indicizzata
La locazione di durata determinata termina senza disdetta alla scadenza convenuta. È adatta quando una fine fissa è stabilita fin dall'inizio, ad esempio per una locazione intermedia. Va notato che anche per una locazione di durata determinata possono applicarsi la protezione dalle pigioni abusive e la possibilità di una protrazione. Se dopo la scadenza l'uso prosegue tacitamente e la pigione viene incassata, una locazione di durata determinata può trasformarsi in una di durata indeterminata – un punto che entrambe le parti dovrebbero conoscere.
Quando più persone locano insieme, sorge di regola una responsabilità solidale: ogni conduttore risponde dell'intera pigione, non solo della sua quota. Il locatore può quindi rivolgersi a ciascuno singolarmente. Viceversa, tali contratti possono di regola essere disdetti solo congiuntamente, e l'uscita di una singola persona non la libera senz'altro dalla responsabilità. Chi loca in una comunità abitativa dovrebbe quindi disciplinare chiaramente all'interno chi può ritirarsi e quando, e come un cambiamento si attua nei confronti del locatore.
Per le abitazioni ammobiliate, un inventario fa parte del contratto, elencando i mobili e gli oggetti ceduti e annotandone lo stato. La pigione comprende allora anche l'arredamento, di cui bisogna tener conto nel valutarne l'adeguatezza. Per la restituzione, l'inventario è il riferimento in base al quale si misura se mancano oggetti o se sono danneggiati – in modo analogo al verbale di consegna dell'abitazione vuota.
La pigione scalare e la pigione indicizzata sono forme particolari di configurazione della pigione. Nella pigione scalare si conviene in anticipo che la pigione aumenti di importi fissi in franchi a determinate scadenze; la legge esige a tal fine un contratto di durata almeno triennale, e l'aumento può avvenire al massimo una volta all'anno. Nella pigione indicizzata la pigione segue l'evoluzione dell'indice svizzero dei prezzi al consumo, il che è parimenti ammissibile solo a determinate condizioni e per una durata contrattuale più lunga. Entrambi i modelli dovrebbero essere utilizzati solo se le loro condizioni legali sono soddisfatte.
Errori frequenti e consigli pratici
Un errore diffuso è il trattamento poco chiaro delle spese accessorie. Se non sono espressamente e singolarmente separate dalla pigione, si considerano comprese in essa – il locatore non può allora esigerle separatamente a posteriori. È altrettanto problematico fatturare come spese accessorie voci che non sono veri costi d'esercizio. Chi separa correttamente e, nel modello degli acconti, allestisce un conteggio annuale trasparente evita le controversie più frequenti attorno alle spese accessorie.
Per la garanzia si viola spesso l'art. 257e CO esigendo più di tre mensilità di pigione o non depositando il denaro su un conto intestato al conduttore. Entrambe le cose sono inammissibili. Un locatore che prende la garanzia sul proprio conto rischia non solo svantaggi giuridici, ma anche la fiducia del conduttore. Versate sempre la garanzia su un vero conto di garanzia di pigione e documentate il versamento.
L'errore più gravido di conseguenze dal lato del locatore riguarda la disdetta. Una disdetta dell'abitazione senza il modulo ufficiale approvato è nulla, così come una disdetta di un'abitazione familiare non notificata separatamente a entrambi i coniugi. Molti locatori privati inviano una lettera senza forma e constatano tardivamente che la loro disdetta era priva di effetto. Attenetevi rigorosamente alle prescrizioni di forma degli art. 266l e 266n CO e utilizzate sempre il modulo cantonale.
Un ultimo consiglio riguarda la documentazione lungo l'intera locazione. Tenete un accurato verbale di consegna all'entrata e all'uscita, annunciate i difetti in modo dimostrabile, conservate i giustificativi di pagamento e la corrispondenza e annotate le modifiche per iscritto. In caso di disaccordo, in materia di locazione è dapprima competente l'autorità di conciliazione, che tenta di conciliare a costi contenuti. Chi documenta chiaramente fin dall'inizio nella maggior parte dei casi non arriva nemmeno a quel punto – ed è proprio in questo che risiede il valore di un contratto di locazione d'abitazione ben compilato.
Domande frequenti
A quanto può ammontare la cauzione?
Per locali d'abitazione o commerciali, al massimo tre mensilità di pigione (art. 257e CO). L'importo va versato su un conto di garanzia (conto bloccato) intestato al conduttore, presso una banca.
Quali termini di disdetta valgono?
Salvo diversa pattuizione valgono i termini e le scadenze legali (almeno 3 mesi per un'abitazione, alle scadenze d'uso). Indicate i vostri termini concreti nel contratto.
Il modello è gratuito?
Sì. Il contratto è gratuito su gratis-immo-inserate.ch. Apri, compila, salva in PDF o stampa in due copie.
Esclusione di responsabilità: Questo modello è fornito gratuitamente e senza garanzia. Costituisce un aiuto indicativo e non sostituisce una consulenza legale. Fanicla Medien Gruppe GmbH non si assume alcuna responsabilità per completezza, correttezza, attualità o validità giuridica. Verifica tutti i dati e, in caso di dubbio, consulta un·a professionista.